PRÁCTICA RESUELTA DE DERECHO PRIVADO

Elementos de derecho privado

Supuesto 31.

 En el Registro de la Propiedad aparece inscrita la finca denominada “Las Juntillas” a nombre de D. Celestino Fernández, en vrtud de compraventa que tuvo lugar en febrero de 2001. En Enero de 2008 D. Celestino Fernández otorga escritura pública en la que se afirma que “aunque registralmente figura como dueño de la totalidad de la finca Las Juntillas, en realidad es sólo propietario de la mitad de dicha finca. La mitad restante es propiedad de D. Enrique Gómez, en cuyo favor realiza el correspondiente reconocimiento de dominio. D. Enrique presenta esta escritura pública en el Registro de la Propiedad a fin de que el Registrador proceda a inscribir a su nombre la mitad de la finca señalada, por corresponderle el dominio de la misma de acuerdo con lo manifestado por D. Celestino. El registrador deniega la inscripción aduciendo que de la escritura presentada no se deduce que D. Enrique Gómez haya adquirido la propiedad de la mitad de la finca “Las Juntillas”.

1. ¿Considera que tiene razón el Registrador y la escritura pública de reconocimiento de dominio no es suficiente para que D. enrique Gómez adquiera la propiedad?.

Según el artículo 348 y 349:

Artículo 348

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Artículo 349

Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización.
Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

Registros

El Registro de la Propiedad (según los artículos 605, 606, 607 y 608 del c. Civil) tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.

Organización del Registro de la Propiedad

Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Cada Registro de la Propiedad está a cargo de un Registrador.

Los Registradores son funcionarios públicos a todos los efectos legales.

Cada Registro tiene una determinada circunscripción  territorial.

Procedimiento y plazo de inscripción

Las inscripciones o anotaciones han de practicarse  en el Registro en cuya circunscripción  radiquen los inmuebles. Puede solicitar la inscripción en el Registro, el que adquiera el derecho, el que lo transmita, el que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir, el que tenga la representación de cualquiera de ellos.

           

Requisitos de los títulos para inscribirse en el Registro de la Propiedad

Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en la forma que prescriben los Reglamentos. (art. 3 de la Ley hipotecaria)

Para poder inscribir un título en el Registro de la Propiedad ha de acreditarse previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato que se pretende inscribir. Sin embargo puede obtenerse el asiento de presentación antes del pago de los impuestos.

El Artículo 9 de la Ley Hipotecaria dice: Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

1.La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.

2.La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título.

3.El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.

4.La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción.

5.La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.

6.El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice.

7.La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.

8.La firma del Registrador, que implicará la conformidad de la inscripción, con la copia del título de donde se hubiere tomado.

Derecho a recurrir contra la decisión del registrador en el caso de que se niegue a practicar el asiento solicitado.

Contra la calificación negativa del Registrador puede interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la Provincia en que radique el Registro. Las resoluciones expresas o presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado son, a su vez, susceptibles de recurso ante los órganos de la jurisdiccional civil.

Cuando el conocimiento del recurso contra la calificación del Registrador esté reservado por los Estatutos de Autonomía a determinados órganos de las Comunidades autónomas o a los órganos jurisdiccionales que radiquen en la Comunidad Autónoma en que radique el Registro, el recurso se interpondrá ante el órgano competente.

Por lo tanto, se tiene derecho a recurrir contra la decisión del Registrador en el caso que se niege a practicar el asiento solicitado, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia competente y ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, sin perjuicio de las acciones que correspondan ante los Tribunales de Justicia (art.66 LH). Según el artículo 253 de la Ley Hipotecaria punto 3: En los supuestos de denegación o suspensión de la inscripción del derecho contenido en el título, después de la nota firmada por el Registrador, hará constar éste, si lo solicita el interesado en la práctica del asiento, en un apartado denominado observaciones, los medios de subsanación, rectificación o convalidación de las faltas o defectos subsanables e insubsanables de que adolezca la documentación presentada a efectos de obtener el asiento solicitado. En este supuesto, si la complejidad del caso lo aconseja, el interesado en la inscripción podrá solicitar dictamen vinculante o no vinculante, bajo la premisa, cuando sea vinculante, del mantenimiento de la situación jurídico registral y de la adecuación del medio subsanatorio al contenido de dicho dictamen. Todo ello sin perjuicio de la plena libertad del interesado para subsanar los defectos a través de los medios que estime más adecuados para la protección de su derecho.

Resolución a la pregunta

Creemos que el registrador tiene razón al haber denegado la inscripción dado que la escritura pública no es suficiente para que d. Enrique Gómez adquiera la propiedad. Además debería de haber acreditado previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato que se pretende inscribir.

Por su parte, la llamada Escritura Pública o Título de Propiedad es un documento que se formaliza ante notario, y en él se hace constar quién es el titular de la finca, cómo accedió a su propiedad –herencia, donación, compraventa, permuta, etc.-, así como la superficie y linderos del terreno. Lo que respetaría el articulo 9 de la Ley Hipotecaria.

 Normativa

Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.

Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.

Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican artículos del Reglamento Hipotecario.

Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

INSTRUCCIÓN de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios.

Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.