TEMA
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COPROPIEDAD
Y PROPIEDAD HORIZONTAL
COMUNIDAD EN LA TITULARIDAD DE UN DERECHO Y
EN LA DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa
o la titularidad de un derecho, pertenece proindiviso a varias personas. La comunidad
de bienes comprende, la copropiedad o condominio y la titularidad plural de un derecho
real en cosa ajena. Las fuentes legales de la comunidad de bienes, son:
-
El
pacto o contrato cuando la comunidad tiene un origen voluntario y la falta de
ello.
-
Las
disposiciones especiales de la comunidad tienen un origen voluntario. El Código
Civil, tiene disposiciones propias relativas a la propiedad de casas por pisos
o locales en el artículo 396, a la comunidad legal de gananciales en los artículos
1344 a 1410 del Código Civil, a la comunidad entre herederos en el artículo
1051 y a la que se origina la comixtion en los artículos 381-382.
Las disposiciones generales del código civil
están contenidas en los artículos 392 a 406 del mismo.
CLASIFICACIÓN DE LA COMUNIDAD.
- la
comunidad puede ser singular o universal, según que recaiga sobre
bienes determinados o sobre un patrimonio.
- voluntaria o incidental, según que se haya
establecido por la voluntad de los interesados o sin ésta.
- ordinaria o forzosa, según vaya acompañada o
no de la facultad de pedir la división.
DIFERENCIAS ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD.
La diferencia fundamental es que la sociedad
tiene personalidad jurídica, es decir, es sujeto de derechos y obligaciones. La
sociedad no se confunde con la personalidad de cada uno de sus socios o
asociados.
La comunidad (copropiedad) carece de personalidad
jurídica, en consecuencia la personalidad la ostentan los cotitulares, y la
comunidad no puede ser considerada como sujeto de derechos y obligaciones.
FORMAS DE COPROPIEDAD. LA COMUNIDAD ROMANA O
POR CUOTAS Y LA COMUNIDAD GERMÁNICA.
En la comunidad romana cada uno tiene una
parte alícuota de la cosa o del derecho, tiene una cuota, de manera que cada
uno de los cotitulares puede operar separadamente de los otros respecto a su
cuota.
En la comunidad germánica la cosa es
íntegramente de todos, les pertenece colectivamente como grupo que sin embargo,
no constituye una persona jurídica distinta de sus componentes, no hay una
cuota de participación para cada uno de ellos y normalmente existe una cualidad
personal que liga a la permanencia en la comunidad de su existencia. (Ejemplo:
la sociedad de bienes gananciales).
EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD. EXAMEN ESPECIAL
DE LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN.
Todo cotitular (copropietario) tiene derecho
a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común o bien que si esta es
indivisible se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o a que se
venda en pública subasta.
Como causa de extinción de la comunidad
podemos diferenciar las siguientes:
- la
pérdida del derecho de propiedad, que puede tener lugar por renuncia de
todos los comuneros, por prescripción y por extinción de la cosa o derecho
objeto de la comunidad.
- por
la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo propietario, que
puede realizarse por venta de las cuotas a uno de los comuneros o a un
tercero, por herencia o por el ejercicio del derecho de retracto.
- por
división de la cosa común, la comunidad de bienes es un estado
antieconómico por ello el derecho romano, y las legislaciones modernas lo
han considerado como una situación transitoria y favorecen su extinción,
concediendo a los condueños el derecho imprescriptible a pedir la división
de la común. El Código Civil establece en principio de que ningún
copropietario esta obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de
ellos puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, este
derecho es de carácter imprescriptible y se considera por la doctrina
irrenunciable, por excepción es válido el pacto de conservar la cosa
indivisa siempre que sea por tiempo determina, que no exceda de 10 años,
este pacto puede prorrogarse por un nuevo acuerdo que no podrá exceder
nuevamente de otros 10 años.
En segundo lugar
cuando la cosa sea indivisible en cuyo caso quedan privadas los copropietario
del derecho a pedir la división material pero no el derecho a pedir la
disolución de la propiedad.
El Código Civil
admite dos supuestos de cosa indivisible, cuando de efectuarse resulta
inservible para el uso al que se destina o cuando la cosa es esencialmente
indivisible.
En el primer caso es
una indivisibilidad funcional y el segundo una indivisibilidad material, en
ambos casos como hemos visto cada comunero podrá pedir que se adjudique a uno
indemnizando a los demás o que se venda y se reparta el precio.
El modo de efectos la
división puede realizarse:
ª Por acuerdo unánime
de los interesados.
ª
Por
árbitros nombrados a voluntad de los participes.
ª
Ejercitarse
judicialmente ejercitando la ACTIO COMUNNI
En cuanto a los
efectos de la división hay que diferenciar a los participes:
a)
En
relación a las personas de los condueños: se produce la conversión de la cuota
ideal y abstracta de cada participe en una porción material y determinada sobre
la cosa y derecho, la copropiedad por el derecho de la división queda
transformada en una propiedad individual.
b)
Entenderse
por Ministerio de la Ley
que cada uno de los participes en la cosa común ha poseído exclusivamente
durante la indivisión la parte que al disolverse le correspondiere.
c)
Otorga
derecho a los comuneros para reclamar a los otros coparticipes los pagos que
hubiesen hecho por cuenta de la comunidad y así mismo para que se le rinda
cuenta de la administración y se le entreguen las rentas o frutos percibidos.
En cuanto a los
efectos de la división a efectos de los terceros, tienen los siguientes derechos:
1)
El
de impugnar la división consumada y/o realizada, sólo en el caso de fraude o el
de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para
impedirla.
2)
El
no ser perjudicados por la división y conservar a pesar de ella los derechos de
hipoteca, servidumbre o cualquier otros derechos reales que le corresponda.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL: EVOLUCIÓN
LEGISLATIVA Y NORMATIVA APLICABLE.
El Código Civil dedicaba solo un precepto a
los supuestos en los que un edificio, los diferentes pisos o locales del mismo
perteneciesen a distintos propietarios.
El artículo 396 fue modificado por la Ley de
26 de octubre de 1939, pero su regulación definitiva no se produjo hasta la
vigente ley de 21 de julio de 1960, Ley de Propiedad Horizontal, que ha sido
objeto de numerosas modificaciones. La primera de ellas llevada a cabo por la
Ley de 23 de febrero de 1988, la segunda por la Ley de 21 de julio de 1990 y la
última por la de 6 de abril de 1999.
La propiedad horizontal puede ser definida
como una propiedad especial que constituida exclusivamente sobre edificios
divididos por pisos o locales, susceptibles de aprovechamiento independiente,
atribuye al titular de cada uno de ellos además de un derecho singular y
exclusivo sobre los mismo, un derecho conjunto e inseparable sobre los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. Se considera elementos
comunes del edificio, a todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales
y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con
los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores,
pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,
depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes,
incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el
suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de
energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios;
las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de
antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún
caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o
embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo
inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local,
los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni
de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las
disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la
voluntad de los interesados.
REGULACIÓN LEGAL:
a)
TITULO
CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (NACIMIENTO):
Puede entenderse en
dos sentidos, como negocio jurídico y como documento en que se contiene el
mismo.
Como negocio jurídico
es un negocio por virtud del cual se somete un edificio al régimen de propiedad
horizontal con su consiguiente división por pisos y locales, y fijación de los
elementos comunes de unos y otros.
En cuanto a los
sujetos que pueden otorgarlos, pueden ser otorgados por el propietario único
del edificio o bien por el promotor con los adquirientes, si ya ha vendido
alguno de los pisos o locales, o bien por todos los propietarios de todos los
pisos o locales. En ambos casos el título podrá ser otorgado aun antes de estar
terminado el edificio.
b)
DERECHOS
Y OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO:
Los propietarios
están obligados:
1)
al
pago de los gastos que contribuyan al necesario mantenimiento de los elementos
comunes, en proporción a su respectiva cuota.
2)
Tiene
obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los
propietarios, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento
que se causen daños y desperfectos.
3)
Mantener
en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones
privativas, resarciendo de los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por quien deba responder.
4)
Consentir
en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, y
permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de
servicios comunes de interés general.
5)
Permitir
la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los apartados
anteriores.
Tienen derecho: a
intervenir en la junta de propietarios y a impugnar sus acuerdos. Cada
propietario tiene derecho de aprovechamiento y disfrute, tanto de su parte
privativa como sobre los elementos y servicios comunes. La facultad de
hipotecar o grabar el piso, lo que llevará implícita la enajenación y gravamen
de los elementos comunes.
En los casos de
transmisión de disfrute del piso o local por arrendamiento, usufructo o
habitación, el propietario sigue siendo responsable de las obligaciones que el
régimen impone.
LA CUOTA.
El artículo 3 de la Ley de Propiedad
Horizontal, dice que a cada piso o local se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo.
Criterios para la fijación del mismo:
La Ley de Propiedad Horizontal proporciona
una serie de criterios para la fijación de las cuotas, disponiendo que se
tomará como base la superficie de cada piso o local en relación con el total
del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que
se presuma racionalmente que se va a efectuar de los servicios o elementos
comunes. Con carácter general la modificación de las cuotas de la propiedad
horizontal, solo podrá variarse por acuerdo unánime. La cuota es un elemento
esencial de la propiedad horizontal, pues determina la participación en las
cargas y los beneficios, la contribución a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización, la contribución a la dotación de
los fondos de reserva, la parte a percibir en caso de extinguirse la comunidad.
ESTRUCTURA INTERNA DE LA COMUNIDAD: JUNTA DE
PROPIETARIOS. PRESIDENTE. ADMINISTRADOR. SECRETARIO.
El régimen de comunidades en que el número de
propietarios no exceda de 4 personas, en estos casos podrán acogerse, si
expresamente lo determinan los estatutos, al régimen de administración del
artículo 398 del Código Civil. En caso de que el número de propietarios exceda
de 4 personas, los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
- La
Junta de propietarios.
- El
presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
- El
secretario.
- El
administrador.
La junta de propietarios, como órgano supremo
del régimen de propiedad horizontal, sirve de expresión a la voluntad colectiva
y esta compuesta por todos los copropietarios. Sus funciones son las
siguientes:
- Nombrar
y remover a las personas que ejerzan los cargos de presidente, vicepresidente,
secretario y administrador, y resolver las reclamaciones que los titulares
de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
- Aprobar
el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar
o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior.
- Aprobar
los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la
finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 20.c) de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Autorizar
las divisiones de pisos o locales y autorizar al presidente de la
comunidad para ejercitar la acción judicial contra el propietario u
ocupante de un piso o local en el que se desarrollen actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o
contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
La Junta de propietarios se reunirá por lo menos
una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones
que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los
propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de
las cuotas de participación.
En cuanto a la asistencia a las juntas solo
los propietarios son miembros de la junta, es necesario un único representante
por piso o local.
Los propietarios morosos podrán participar en
las deliberaciones, pero no tendrán derecho de voto.
Si algún piso o local perteneciese pro
indiviso a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para
asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en
usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario.
En cuanto a la adopción de acuerdos será
necesaria la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de
la propiedad horizontal o de sus estatutos.
No obstante no será necesaria la unanimidad para
el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso
cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, que
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado
un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen
las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el
consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Para la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la
supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de
personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de
los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
La instalación de las infraestructuras
comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de
los existentes, como la instalación de sistemas comunes o privativos, de
aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias
para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a
petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la
comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Para la validez de los demás acuerdos bastará
el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen
la mayoría de las cuotas de participación.
En cuanto al presidente será nombrado, entre
los propietarios, mediante elección o subsidiariamente, mediante turno
rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario
designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su
acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. La función del
presidente es la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en
todos los asuntos que la afecten.
En cuanto al secretario corresponde su
nombramiento a la junta de propietarios, sino lo hacen ejercerá tal cargo el
presidente y lo puede ejercer también el administrador. Sus funciones se
refieren a la redacción de actas, a la autorización de las mismas y sus
certificaciones, y a la custodia de los documentos de la comunidad.
La comunidad se extingue:
- Por
la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará
producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del
valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso
de dicho coste esté cubierto por un seguro.
- Por
conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
En el primer caso cuando todos los pisos o
locales hayan sido adquiridos por un único propietario y manifieste su voluntad
de extinguir la propiedad horizontal. En el segundo caso cuando los diferentes
propietarios de los pisos o locales acuerden la conversión del edificio en
copropiedad ordinaria.
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