DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN

 Derechos reales de adquisión:

 -Concepto: son aquellos que conceden a su titular la facultad de apropiarse de la cosa si su dueño decide deshacerse de ella. Son el tanteo, el retracto y el derecho de opción. Todos estos derechos reducen el poder del propietario, por esta razón se dice que el derecho de propiedad es elástico, porque se estira o se encoje según exista o no un derecho de un tercero de esta naturaleza.

	El derecho de retracto tendrá lugar cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de rembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato, cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y lo demás que se hubiese pactado. Tipos de retracto: 1.      Voluntario: cuando hay un pacto también llamado retroventa. 2.      Legal: Art. 1521 y ss. Se reconoce por ley la adquisición preferente. Tienen retracto legal los comuneros, los coherederos.             EL RETRACTO DE COMUNEROS Y EL DE COLINDANTES:             El copropietario de una cosa común podrá usar el retracto en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Evita que se incorpore a los comuneros un extraño sin el consentimiento de estos. Si son más de uno los comuneros retrayentes, lo harán en proporción a su cuota.             También tendrán derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se enajene una finca rústica menor de una hectárea, no importando el tamaño de la finca del retrayente, siempre y cuando las fincas no estén separadas por arroyos, barrancos, etc. Este retracto trata de evitar la excesiva división de la tierra que resulta antieconómica. De todas formas esta finalidad puede ser rebatida a tenor de los litigios que ocasiona y de que dificulta la emancipación económica de los labradores.             Este retracto no se dará cuando la venta se haga a otro colindante. En caso de concurrencia tendrá preferencia el propietario de la finca de menor cabida, y si son iguales, el que primero lo solicite.             Estos dos retractos se conceden directamente, no van precedidos de tanteos. La cualidad de comunero o de colindante debe darse en el momento de enajenación del bien.             El retracto se concede en caso de venta o dación en pago o en operaciones a título oneroso equivalentes, no en aquellas en que la contraprestación no pueda ser sustituida por la del retrayente como en la permuta.             El plazo de ejercicio del derecho de retracto es de nueve días, desde la inscripción en el registro, o desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, conocimiento que ha de ser cabal, comprensivo de todas las condiciones. EL RETRACTO GENTILICIO:             Este retracto es el primero en aparecer en las fuentes históricas. Regula los derechos de los parientes a retraer los bienes inmuebles troncales o de abolorio, en evitación de que salgan de la familia, mediante su enajenación a terceros. Está regulado en los derechos forales, no en el código civil. PREFERENCIA ENTRE RETRACTOS:             En el código civil el orden de preferencia cuando sean posibles varios retractos diferentes será el siguiente:             1) Retracto enfitéutico a favor del dueño útil o directo,  respectivamente.             2) El de comuneros a favor de los cotitulares del dominio directo o del útil, respectivamente.                 3) El de colindantes a favor de quienes lo sean.             En la legislación especial de arrendamientos, según el art. 50 LAU, el derecho de tanteo o retracto del inquilino o arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, con excepción del que tiene el condueño de la vivienda o del local de negocio transmitido. Por lo tanto:             1) Retracto de comuneros.             2) Retracto arrendaticio urbano.             3) Los restantes por su orden.                        Según el art. 40 LAU en el traspaso de local de negocio, el arrendador tendrá preferencia sobre cualquiera a excepción del condueño de negocio.             Según el art. 94 LAR los derechos de adquisición establecidos en la misma serán preferentes a los demás, con excepción del de colindantes (siempre que no pase de una hectárea ninguna de las dos fincas protagonistas). El derecho de tanteo es aquel que otorga a su titular la posibilidad de adquirir con preferencia una cosa que proyecta enajenar su propietario. Los tanteos y retractos pueden tener un origen legal o convencional. El contrato de opción (promesa de venta) es aquel en el que una persona se compromete, dentro del plazo, a vender una cosa a favor de un tercero. Se ha discutido si estos derechos de adquisición preferente tienen naturaleza de derecho real, si bien se admite tal carácter sobre la base de ser derechos que acceden al Registro de la Propiedad, vinculando a los terceros.

CÓDIGO CIVIL:

            El código civil no regula de manera unitaria esta categoría de derechos reales. En el libro IV y dentro del título de la compraventa, incluye el retracto convencional y el legal. El llamado en el código retracto convencional no es otro que la opción de compra (una forma más de derecho de opción). El retracto legal está representado por el de comuneros y el de colindantes, aunque en otras partes del código se conceden otros.

                        LEYES ESPECIALES:

            Se habla de un renacimiento del retracto que se ha ido desarrollando fuera del código civil, a través de leyes especiales, sobre todo en el ámbito del derecho agrario y urbanístico y también del derecho público en relación con objetos de interés histórico, artístico, etc. Como ejemplos:

            - Tanteo y retracto en favor de los arrendatarios y aparceros de fincas rústicas.

            - Tanteo y retracto en favor del inquilino de vivienda y arrendatario de local de negocio en caso de venta por pisos.    

            - Tanteo y retracto en favor del arrendador de local de negocio en caso de traspaso del mismo por el arrendatario.

            - Retracto del propietario del inmueble en caso de adjudicación en pública subasta del establecimiento mercantil instalado en aquél, objeto de hipoteca mobiliaria.

            - Diversos derechos de adquisición en favor de particulares establecidos en leyes administrativas: recobro concedido en favor del expropiado en caso de no ejecutarse la obra que motivó la expropiación, derecho de adquisición en favor de los propietarios colindantes respecto de solares o fincas rústicas del estado económicamente insuficientes, etc.

            - Diversos derechos de adquisición en favor del estado para la conservación del patrimonio histórico o forestal español.

                        DERECHO FORAL:

            Los derechos forales ofrecen manifestaciones peculiares de los derechos de adquisición, principalmente en materia de censos y en el ámbito familiar respecto de bienes troncales.

            El derecho de adquisición más importante que regulan los derechos forales es el gentilicio, es un derecho además no contemplado en el código civil.

            La regulación más importante de estos derechos es la que hace el Fuero Nuevo de Navarra. Contiene una regulación general y unitaria de la que carece el código civil. A diferencia del código el Fuero Nuevo afirma que el derecho de retracto presupone siempre el de tanteo. Lo más interesante de esta regulación es el capítulo que dedica a tratar de la opción, tanteo y retracto voluntarios, y que el retracto voluntario no es, como en el código, el pacto de retroventa, sino un derecho de adquisición de estructura semejante al legal pero de origen voluntario. La regulación estos derechos da un amplío margen a la autonomía privada.